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川普家族「逃稅門」（五）：商業帝國的縮水戲法 DAVID BARSTOW, SUSANNE CRAIG, RUSS BUETTNER 2018年10月12日 父親和兒子在20世紀80年代。他8們一起精心製作了一個關於唐納德·川普財富的故事。「每樣他碰過的東西看起來都變成了金子。」弗雷德·川普在1976年對《紐約時報》說。 世紀80年代。他們一起精 至於贈與稅，川普家族也找到了避免的辦法。 整個交易取決於一個數字：弗雷德·川普帝國的市場價值。這個價值決定了弗雷德和瑪麗·川普把房地產帝國的一部分給子女們所應付的贈與稅，也決定了子女們拿到帝國其餘部分需要支付給父母的年金金額。 國稅局承認，GRAT為大幅低估資產價值製造了強大臨時需要借錢急用的動機，尤其是當資產不是公開交易的股票，沒有透明的價格時。的確，弗雷德·川普帝國的價值每減少1000萬美元，川普子女們就能少給父母1000萬美元的年金，父母則可少繳550萬美元的贈與稅。正因如此，國稅局要求想利用GRAT的家庭提交獨立的資產評估，並威脅對低估價值的人予以懲罰。 但是，在實踐中，贈與稅的報稅表很少受到國稅局的嚴密審查。稅務從業人員中一個公開的祕密是，逃避贈與稅8的做法相當猖獗，而且很少受到起訴。處罰雖說是有，但通常不過是審計師要求支付與原本應該支付的稅款更接近的數目而已。「GRAT的典型結構是讓所涉及者不需繳稅，這意味著國稅局缺少審計這種信託的積極性，」霍夫斯特拉大學(Hofstra University)稅法教授米切爾·甘斯(Mitchell Gans)說。「因此，如果一筆贈與實際上被低估了的話，它可能非常容易不引起注意。」 這似乎正是川普家信會發生的。時報發現的證據表明，川普家族提交的納稅申報表，嚴重低估了轉移到弗雷德和瑪麗·川普的GRAT中的房地產資產的價值，從而逃避了數億美元的贈與稅。 據時報獲得的弗雷德·川普1995年提交的贈與稅申報表顯示，川普夫婦聲稱，他們的房地產包括25棟公寓大樓，總共有6988套公寓——相當於帝國大廈建築面積的兩倍，但這些財產的臨時需要借錢急用價值僅為4140萬美元。2004年，他們的說法顯然變得毫無道理，銀行那年對同一批房地產的估價接近9億美元。 文件和採訪普家族用來實現這種令人難以置信的財產縮水的方法，是在1990年8代初唐納德·川普參與的戰略會辦理貸款出來的。他們的基本戰略有兩個組成部分：得到對房地產帝國價值的所謂「友好」估價，然後通過改變所有權結構把這個數字壓得更低，從而使房地產帝國在國稅局眼裡不那麼值錢。 關鍵的一步是找到一位熟悉他們需求的房地產估價師。任何曾經買賣過房子的人都知道，估價師的估價會因其方法和假設的不同而相差很大。與股票分析師一樣，人們知道房地產估價師有時會用符合客戶利益的方式來調整其使用的方法和假設。 川普家族找的是羅伯特·馮·安肯(Robert Von Ancken)，他是紐約市大元。幾個街區之外，另一棟六層磚砌建築比川普家族的建築老40年、其公寓比川普家族的公寓小三分之一，最後以每平方英尺25.18美元的價格賣出。 弗雷德·川普在1995年的贈與稅申報表中對布魯克每平方英尺。一座幾分鐘路程外相似的建築在下一年以近4倍的價格出售：67.08美元每平方英尺。 NEW YORK CITY MUNICIPAL ARCHIVES 這個模式也延續到弗雷德·川普更高端的建築上。馮·安肯對勞倫斯大廈(Lawrence Towers)的估價為每平方英尺24.54美元，該大廈位於布魯克林，其公寓有寬敞的陽台。在馮·安肯給出上述估價的幾個月前，一英里外有一棟與汽車修理店相鄰的公寓大樓，其公寓比勞倫斯大廈的公寓小20%，曾以每平方英尺48.23美元的價賣出。 時報把川普家族的GRAT中用的財產估價，與川普家族有意顯示最高可能價值時讓人做的估價相比較，結果發現了更加明顯的不一致。 天井花園(Patio Gardens)就是這樣一個例子，這是一處位於布魯克林的建築群，有近500個公寓。 在弗雷德·川普所有的房地產中，天井花園是最不賺錢的樓盤之一，這也許是他決定將其用來做稅收減免的原因。1992年，他將天井花園捐贈給了國家腎臟基金會紐約/紐澤西分會，這是他所做過的最大慈善捐贈之一。天井花園的估價越高，他可以減免的課稅就越多。弗雷德·川普在1992年的報稅表中8對天井花園的估價是3400臨時需要借錢急用萬美元，8合每平方英尺61.90美元。 相比馮·安肯為GRAT做的估價，把弗雷德·川普帝國的皇冠瑰寶「海灘公寓」和「海岸海灣公寓」加在一起的價值定為區區2300萬美元，合每平方英尺11.01美元，這兩處房地產的公寓數量是天井花園的五倍。 在一次採訪中，馮·說，因為他和時報手中都沒有那些描述他是如何做出估值的工作文本，所以根本無法評判他得出那些數字所用的方法。「在估價材料中會有解釋來說明所有估價的正當性，」他說，並補充說，「基本上，當我們準備這些東西時，我們覺得這些東西會提交給美國國稅局審閱，所以它們應該是正確的。」 在馮·安肯為川普夫婦做的所有GRAT估價中，最讓人震驚的的是他對位於科尼島的川普村(Trump Village)有886套出租公寓的兩棟大樓的估值。馮·安肯聲稱它們的價值比零還低——確切地說，是負590萬美元。同一年，同樣是這886套公寓，市稅務評估人員對其估價是3810萬美元，而一家銀行在2004年對其估價是1.066億美元。 川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值辦理貸款590萬美元。 川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值為負590萬美元。 DAVE SANDERS FOR THE NEW YORK TIMES 馮·安肯曾反覆作證說，他使用了最適宜的方法，來為川普村這種過去幾年的利潤不能很好衡量未來價值的房產估值，他得出的負價值結論顯然偏離了自己的這種說法。 1992年，川普家族將川普村的兩棟樓從一個經濟適用房項目中抽了出來，這樣他們就可以提高租金，增加它們產生的利潤。但這樣做也讓川普家人失去了一項房產稅減免，使得這些建築短暫處於虧損狀態。馮·安肯所描述的方法本該忽略這個暫時的虧損，並根據川普家族未來能收取到的更高租金來評估這些建築的價值。然而，馮·安肯看來用了這個短暫的虧損來得出自己的估價，他給出的估價從表面上看意味著，弗雷德·川普需要向他人支付數百萬美元，才能甩掉這處房產。 馮·安肯對時報說，他不記得他對川普村的兩棟建築用了哪種評估方法。「我只能說，我們是基於市場信息、基於建築的預期收入和支出，以及它們的可能售價來評估這些房產的，」他說。至於他的估價與1995年的市財產稅估價和2004年的銀行估價之間的巨大差距問題，他辯稱，這種比較毫無意義。「我不能說後來發生的事情，」他說。「也許他們極大地增加了收入。」 少數股權持有人 為進一步降低這一商業帝國的估值，這個家族製造了弗雷德·川普僅持有其中49.8％的表象。 唐納德·川普與他的母親，瑪麗和他的父親。帝國在父母和子女之間分裂，造成雷德·川普是少數股權持有人的印象，降低了紙上的價值並減少了稅收。 RTALENSICK/MEDIAPUNCH, VIA ALAMY 有了馮·安肯作出的9390萬美元估值，川普家族又一心通過更改弗雷德·川普商業帝國的持有人結構，再度削減這個估值。 國稅局素來接受一個觀點，即控股所有權比非控股所有權更有價值。某人對一幢樓擁有控股權益就能決定這幢樓是否出售、何時出售、怎樣營銷、什麼價格可以接受。然而假設某人持有價值1億美元大樓的10%股權，對上述決定沒什麼控制權，那麼國稅局會允許他申請對所持股份僅按700萬或800萬美元的價值徵稅。 但弗雷德·川普在七十多年裡對他的帝國行使全面控制。除了極少例外，他百分之百地持有名下物業。於是川普家族動手製造假象,表明弗雷德·川普是少數股份持有人。方法無非是分拆他商業帝國的所有人結構。最後，對擁有他房產的那些公司實體，弗雷德和瑪麗·川普夫婦各持49.8%的股份。剩下的0.4%由四個子女分別持有。 把所有權分拆為少數股份權益的GRAT。 這使得川普家族用法律上可疑的做法，削減了馮·安肯作出的資產估值。他們聲稱弗雷德和瑪麗·川普只是少數股權持有人，再加上房產不能像股份那樣輕易出售這個事實，使他們把馮·安肯的9390萬美贈與稅，他們的子女付出2100萬美元年金收入所得稅。時報發現，這比依其市值他們應繳的稅款少了幾億美元。 對弗雷德·川普的子女而言，更妙的是，他們自己一分錢都不用掏。他們直接以父辦理貸款親的資產做抵押，從M&T銀行獲得信貸額度。他們用這一信貸額度支付了2100萬美元的年金收益所得稅，然後再用父親產業的收入還上他們借的錢。 到子女們最終擁有了弗雷德·川普商業帝國的那天，唐納德·川普的凈資產立刻增長了數千萬美元。而且從那時起，父親產業所獲的利潤就直接流向他和兄弟姐妹。時報發現，第二年，即1998年，唐納德·川普從臨時需要借錢急用中的分成已相當於今天的960萬美元。 這筆突如其來的財富，是他在出版了《東山再起》(The Art of the Comeback)一書僅數週之後收到的。 「在這些艱難時日，我對自己了解了很多，」他寫道。「我學會了應對壓力。我能夠全神貫注、放開手腳，做回最基本的業務，讓事情行之有效。我工作得更刻苦了，我很專注，我把自己從條條框框裡解放了出來。」 全書244頁裡，他沒提過自己正要得到父親商業帝國的近四分之一。 中文網明日將刊載全文的最後一部分，敬請關注。 五萬內救急現金小額貸款/現金急用/民間8代書/信用貸款/整合負債/小額 ... 需要錢嗎?你急用錢嗎? 小額週臨時需要借錢急用轉小額借貸好康的東西在等 ... -你缺錢嗎%3F你需要錢嗎%3F你急用錢嗎... 2018年9月6日 - 小額週轉.小額借貸.辦門號辦理貸款領現金.現辦現領~當日放款申辦條件: 1.滿20歲.準備雙證件2.沒工作~2萬內3.有工作.沒有薪資證明~3-5萬4.有工作.有薪資 ... 你急用現金你缺錢嗎?手機換現金｜解決資金上的困難｜現場辦理現場拿 ... -你急8 中國信託商業銀行- 預借現金 預借現金. 預借現金. 立即申請 · 線上諮詢. 產品介紹; 申請方式; 注8意事項. 共有 筆， /, back, next. 1|1. ·產品特色. 現金提領：借現金額度內，國內/外均可提領 ... 台中借款急用現金 台中借款，急用現金。 ... 借款 台中借款急用現金. 2016-08-02. 台中借款，年滿20歲，不管你是學生，失業一族，只要你急需現金使用，3000-30000，30分鐘，快速領。 急用現金有什麼方法三天內可拿到三萬現金的~~~]? | Yahoo奇臨時需要借錢急用摩知識+ 也遇過跟你一樣的情況，那時候為了家裡的經濟實在是壓得我喘不過氣，就在真的走投無路的時候朋友介紹了我一8家叫做換現金的公司。 急需用錢找 最快24hr撥款 | 申貸手續費到11/30? 行/貸款 全程線上申貸超方便，最高可貸NT300萬，還款分7年，歡迎年收超過24萬、信用正常者申辦。3步驟線上申貸。手續費限時優惠。24H隨時服務。服務: 線上開戶, 信用貸款, 優客貸款, 減壓代償, 小額貸款。 [] 辦門號手機收購換現金 | 雙北最高價安全合法現辦現金 大台北地區到府服務續約 攜碼 新辦 最高價 當日申辦理貸款辦 現場領現 絕不扣卡 贈送手機。法律顧問認證 合法經營店家 個資安全有保障。 民間融資清償-薪轉勞保戶限定 | 王 幫您恢復信用狀況? 8bank.com.tw/清償專案/有薪轉勞保 快速整合欠款，規劃還款計畫，放款額度無上限！拉長期數、降低月付金，資金靈活運用。 0自備款 就可晉升有房族債務整合服務 降低臨時需要借錢急用每月負擔理財募 月入五萬起 急用現金的相關搜尋 急用去哪借 急缺現金 缺錢急用 沒工作急需用錢 急用錢找我 急用現金台中 急用5萬 缺錢幫忙 快速借5萬 急用錢怎麼辦 從雞排漲價 尋找抗通膨資產 歐陽姚 2020年5月2臨時需要借錢急用0日 下午2:27 文：歐陽姚 有網友表示，他曾經歷過雞排辦理貸款一片35元的年代，但8現在雞排的價錢動輒60元起跳，有些更是逼近一個便當的價錢，因此想問「雞排到底多少錢才合理？」不少網友看到PO文後，紛紛提出自己的看法。 雞排不斷漲價，透露一個訊息，就是「通貨膨脹」；也可 通膨高的地方要將錢換成資產（國際貨幣基金（IMF）臨時需要借錢急用預料委內瑞拉今年通膨率將破13800%，是全世界惡性通膨最嚴重的國家）；通縮的國家則要持有現金，例如：日本。日本非但沒有通膨，還有通縮（deflation），自2000年以來有11年物價指數處於下跌狀態。 而最佳抗通膨的資產應該就是「房地產」了。戰後嬰兒潮那一代，也就是目前屆齡退休的一群，他們的資產累積，很重要的一項就是「房地產」。30-40年前，台北市一棟公寓大約100多萬元，如今則是千萬起跳，房地產絕對是那一代所有資產中，漲幅最大也最能辦理貸款抵抗通膨的一項。 可惜近年來，由於台灣的低薪以及都會區房價居高不下，很多年輕人已經斷了買房的念頭，轉而追求一些小確幸。 卻忽略了人只要活在世上一天，就有居住需求。租屋者，不可能在繳了第20年房租後，跟房東說下個月開始我不繳租金了；反觀房貸無論20年或30年總有繳完的一天。 所以，努力存下買房頭期款，伺機買進第一棟房產。至於貸款部分，20年或30年哪個優，站在少繳利息角度當辦理貸款然是越早還清，利息負擔越少。 若是還款金額佔收入比例太高，就不妨選擇更長年期的貸款；雖然利息多繳一些，但是有二點優勢： 讓你有機會成為有產階級 貨幣長期呈現貶值趨勢 擁有房地產，不但可以滿足居住需求，還能增值、抗通膨；若有急臨時需要借錢急用需房產可再度融資出來，是所有貸8款中利率最低，時間最長的融資管道。
記者陳韋帆／台北報導
台北市房價暴漲！根據內政部不動產資訊平台資料顯示，全台房價最高的台北市，自2019年Q1~2021年Q1，短短兩年，平均購屋總價一間從2,036萬漲到2,195.5萬，增加了159.5萬。屋比房屋總經理葉國華指出，這樣的攀漲速度，就算是月薪5萬，2年都吃土，存下的錢也追不上房價漲幅，除非有父母幫忙，不然，台北市的年輕人可以說是GG了！
▲葉國華指出，台北房價攀漲過快，年輕人「租、買」都相當困難。（圖／記者陳韋帆攝影）
不僅平均購屋總價飆漲，根據內政部調查資料還可發現，目前北市家庭的房貸負擔率，高達62.17%，穩居全台之冠，等於家庭每月可支配所得的6成以上都需要拿來繳房貸，北市家庭購屋負擔相當沉重。
葉國華表示，目前台北房價是其他主要都會區的2~4倍，中古屋每坪約64萬、新屋到去年底每坪更高達86.6萬，市場中的住宅待售物件超過一半總價高達3,000萬以上，光是2成自備款就要600萬，更遑論20年房貸，每個月要繳納11萬~12萬的驚人房貸金額。
▲葉國華說，台北人除非「個人」年收百萬，否則要買房子幾乎不可能。（示意圖／資料照）
他說，以一般雙薪家庭每月收入6萬~10萬來說，想負擔根本就是不可能，只能望屋興嘆。目前北市精華區的買盤，「個人」年薪百萬幾乎已變成常態的購屋基礎門檻。
葉國華指出，近年台北受到高房價影響，每年淨遷出人口不斷增加，去年北市淨遷出人口高達4.4萬多人，更創下24年來新高，顯見高房價確實已讓很多北市購屋族無力負擔。
▲不僅房價，北市租金也每年攀漲，扼殺了年輕人的儲蓄的可能。（示意圖／資料照）
而且，目前北市租金年年上漲，目前每坪住宅月租金高達1,600~1,700元，想租個10坪套房，就可能超過剛畢業年輕人一半的薪水收入，幾乎扼殺了年輕人再進修發展與儲蓄的可能，目前北市買不起與租不起的狀況已越來越嚴重，長期對城市發展相當不利。
▲葉國華建議，政府可持續推動打炒房，並給予更多補貼方案，舒緩房價、租金問題。（圖／記者陳韋帆攝影）
葉國華說，內政部、央行推出「實價登錄2.0」、「限貸」等打炒房機制其實已漸露成效，但建議仍應持續動態調控房市，避免房價出現持續走揚。另外，中央與地方政府如能針對購屋族或是租屋族提供更多友善的配套補貼方案，提供實質的幫助，或許在台北大不易的問題可獲得舒緩。
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